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每日觀察!房地產(chǎn)行業(yè)融資增量擴容碧桂園等穩(wěn)健型房企迎來價值回歸

2022-10-19 16:00:27 來源：財經(jīng)新媒體

作者 | 金煜/文舒娟/編輯

(資料圖)

近日,有消息稱建設銀行等六大國有銀行將提供至少6000億元房地產(chǎn)融資支持，形式包括抵押貸、按揭貸、開發(fā)貸或是購買債券等。對此，有頭部民企融資負責人和多家銀行表示，該消息屬實，并表示，國企、央企以及優(yōu)質(zhì)民企是此輪新增融資額度的主要對象。

事實上，今年已有數(shù)家頭部民企完成增信融資，且發(fā)債企業(yè)名單有望擴容。值得一提的是，在發(fā)債規(guī)模增大的同時，利率水平卻在降低。碧桂園近期完成發(fā)行了15億元中票，利率僅為3.2%處于行業(yè)低位，這也意味著資本市場對優(yōu)質(zhì)民營房企持續(xù)經(jīng)營能力的認可。與此同時，在融資支持下，頭部民企不僅達成了如期交付的目標，而且還能實現(xiàn)提前和高質(zhì)量交付。

在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然目前房地產(chǎn)市場仍然處于底部階段，但隨著刺激需求的政策不斷出臺，行業(yè)將迎來逐步復蘇。而以碧桂園為代表的民營示范房企在保持經(jīng)營穩(wěn)健的基礎上，持續(xù)拓寬融資渠道，提高交付水平和能力，具備穿越周期的能力，或?qū)⒂瓉韮r值回歸。

數(shù)千億資金注入地產(chǎn) ?頭部房企打開新增長空間

近日，有消息稱，央行和銀保監(jiān)會兩部門要求建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、交通銀行六大國有銀行，加大對房地產(chǎn)融資的支持力度。其中，每家銀行年內(nèi)至少提供1000億元融資支持，共計超6000億元。目前，已有頭部民企融資負責人和多家銀行確認，該消息屬實。

“此次融資支持包括抵押貸、按揭貸、開發(fā)貸或購買債券等，對房企來說在目前行業(yè)情況下能獲得融資肯定是好消息，但具體利好程度還要看資金分配的方式和落地執(zhí)行的時間?！币晃环科筘攧杖耸勘硎尽?/p>

據(jù)了解，國央企和優(yōu)質(zhì)民企仍是此輪新增銀行融資支持的重點。如中國農(nóng)業(yè)銀行傾向于將新增融資派給央國企、頭部優(yōu)質(zhì)房企。此外，建設銀行也會用于發(fā)放開發(fā)貸，但風控仍是第一位。

在此之前，需求端利好政策層層加碼，在購房補貼、松綁限購和下調(diào)首付比例和商業(yè)貸款利率等常規(guī)操作外，今年國慶假期前夕，國家層面還出臺了退稅和降低公積金貸款利率的政策。受多重利好影響，9月部分房企銷售額已出現(xiàn)環(huán)比或同比的增長，包括碧桂園、中海等部分優(yōu)質(zhì)民企和國央企。其中，碧桂園9月權益合同銷售額為320.2億元，環(huán)比增長10.91%。

另外，根據(jù)克而瑞報告，百強房企9月單月銷售操盤金額為5709.6億元，環(huán)比增長10%，超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長。今年前9個月，碧桂園以3432.3億元的操盤金額位列TOP200房企操盤榜首位，其次為萬科和保利發(fā)展，操盤金額分別為3088.9億元和2945億元。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，從此次監(jiān)管支持融資對象來看，資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民，而是對生產(chǎn)端、需求端同時提供資金支持。對房企來說，數(shù)千億的新增資金支持項目建設，而優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健型房企將在政策加碼中率先受益，打開了新增長空間。

增信發(fā)債持續(xù)落地融資成本進一步下降

除上述銀行計劃提供的6000億融資支持外，今年已有多家優(yōu)質(zhì)民企獲得了增信融資機會。除了5月碧桂園、龍湖等5家企業(yè)融資“破冰”率先通過增信方式發(fā)債外，今年9月又有6家民企通過擔保方式開啟了新一輪發(fā)債，未來發(fā)債企業(yè)名單有望繼續(xù)擴容。

此外，還有中南建設、世茂、金科、富力等多家民企正在與相關部門溝通，計劃通過增信支持的方式發(fā)債。今年5月以來，碧桂園、龍湖等5家示范房企相繼通過信用保護工具成功發(fā)行了公司債或中票，票面利率為4.0%-6.5%，發(fā)行規(guī)模多為5億元。隨后，這5家房企與卓越集團又于近期獲得中債信用全額擔保發(fā)債，票面利率在3.2%-3.5%之間，發(fā)行規(guī)模6-15億元。其中，碧桂園發(fā)行規(guī)模達15億元，票面利率為3.2%，認購倍數(shù)達2.86倍。在一定程度上，體現(xiàn)了資本市場對民營龍頭房企發(fā)展前景的認可。

事實上，在增信支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債的帶動下,房地產(chǎn)行業(yè)融資端呈現(xiàn)邊際改善。中指研究院監(jiān)測，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資額為777.9億元，環(huán)比上升13.3%。融資形勢好轉(zhuǎn)的同時，融資利率也在下降，行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14%，環(huán)比下降0.44%。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，信用債的融資成本和企業(yè)的資質(zhì)相關，資質(zhì)越好，融資成本越低。非銀融資中，資質(zhì)較好的央企、國企占比較大，而這些企業(yè)的融資利率低，這是信用債利率整體下降的因素之一。

“由于債券的額外增信對發(fā)債企業(yè)也有資產(chǎn)擔保的要求，對于資產(chǎn)質(zhì)量較好、自持物業(yè)價值較高的企業(yè)來說，獲得增信支持的可能性更高?！?劉水向表示，未來更多融資資金是否流入房地產(chǎn)行業(yè)，仍取決于投資人對市場的預期和信心。

交付力再獲提升 ?優(yōu)質(zhì)房企有望迎來價值回歸

隨著示范民企或優(yōu)質(zhì)民企融資機會不斷增多，低利率補充的現(xiàn)金流，不少流向了項目建設，力保交付。

自去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，不少房企陷入流動性困境，導致交付問題頻發(fā)，部分樓盤甚至存在停工甚至爛尾的風險，行業(yè)信心下挫。

對此，今年7月以來，有30省市出臺了“保交樓”舉措，包括專項借款、紓困基金等。對比資金緊張的房企忙于紓困實現(xiàn)交付目標，而融資通暢的房企則在不斷提升交付力。

從房企今年年中報來看，碧桂園、中海、華潤、龍湖等頭部房企，均將把“保交樓”提上公司重點議程，確保在交付基礎上提前交付、高質(zhì)量交付。今年上半年，碧桂園如期交付25萬套房屋居行業(yè)首位，其中有165個項目實現(xiàn)了“交付即交證”。而此次碧桂園獲擔保發(fā)債，也將用于項目開發(fā)建設和購回或償還公司境外美元債券。

據(jù)碧桂園方面介紹，在“保交付”方面，該公司尤其注重質(zhì)量把控，不僅聯(lián)合第三方機構(gòu)評估、總裁、業(yè)主等對交付樓盤進行專項行動評估驗收，還組織業(yè)主見面會、工地開放，并提供“云收房”、“交房即交證”等交付服務。今年上半年，公司項目總經(jīng)理累計周巡盤超2.8萬次，第三方巡檢累計達1265個標段，并舉辦了百場工地開放（直播）活動。

“從數(shù)據(jù)來看，碧桂園的交付質(zhì)量風險明顯降低?！鄙钲谌鸾莞呒壐笨偛脜切×岜硎?，近年來，碧桂園土建質(zhì)量管理水平得到持續(xù)提升，全生產(chǎn)事故率同比大幅下降，已成為行業(yè)管理標桿，并逐步向規(guī)模標桿看齊。

第一上海證券研報指出，雖然目前房地產(chǎn)市場仍然處于底部階段，但近期刺激需求的政策不斷出臺，行業(yè)將逐步復蘇。碧桂園等民營龍頭房企經(jīng)營和財務層面表現(xiàn)穩(wěn)健，還在通過提前贖回美元債、優(yōu)先票據(jù)回購、董監(jiān)高購買公司債券、以股代息等方式拓寬融資渠道。此類受行業(yè)影響被低估的房企具備穿越周期的能力，或?qū)⒂瓉韮r值回歸。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，本次二十大報告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，提法與十九大報告中一致。預示著房地產(chǎn)接下來發(fā)展的落腳點將更多的聚焦在保民生、提品質(zhì)上，優(yōu)質(zhì)的示范房企有更多機會。

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