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鄭州再提“大力推進貨幣化安置” 樓市遇到一些“小困難”卻開出猛藥

2022-02-21 21:12:09 來源：英為財情

財聯(lián)社（北京，記者李潔）訊，棚改貨幣化在鄭州或?qū)ⅰ熬硗林貋怼薄?/p>

據(jù)鄭州日報報道，日前，鄭州市召開“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟工作會”，會議提出要“大力推進安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經(jīng)首套房安置的實行貨幣化安置。”

“去年下半年以來受汛情及疫情影響，鄭州房地產(chǎn)市場一直沒有好轉(zhuǎn)，棚改貨幣化就是發(fā)錢釋放需求，可以推動大量的購房需求向商品房轉(zhuǎn)移，帶動市場熱度的提升，同時帶動土地市場進一步活躍。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

多位受訪專家認為，棚改貨幣化安置已被證明是短期內(nèi)提振樓市需求最有效的手段，2016年-2017年多個三四線城市房價大漲，與貨幣化安置帶來的需求集中釋放密切相關(guān)。

“在市場下行之際，鄭州作為今年首個提到大力推進貨幣化安置政策的城市，具有較強的信號意義，這一政策或被其它城市效仿?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)專家對記者表示。

棚改貨幣化“卷土重來”

“鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整?！编嵵荽虚L何雄在會議上表示。

為釋放市場需求，鄭州計劃在需求端、供給側(cè)同時發(fā)力。

在需求側(cè)，鄭州擬出臺政策每年吸引20萬大學(xué)生留鄭、鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，還計劃出臺降低二手房交易稅費等措施。

據(jù)鄭州日報報道，除了需求側(cè)擴大，供給側(cè)方面鄭州也有比較大的謀劃動作，其中比較重磅的就是大力推進安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經(jīng)首套房安置的實行貨幣化安置。

值得關(guān)注的是，除了在2016年7月連發(fā)兩份文件推進棚改貨幣化安置，鄭州在2020年11月發(fā)布的儲備土地綜合開發(fā)實施細節(jié)(試行)等3個文件的通知中，也提到貨幣化安置。通知稱，納入征收范圍的集體土地，按照集體土地征收的有關(guān)規(guī)定和程序依法征收，涉及農(nóng)村村民住宅的，采取提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o與安置，鼓勵和支持選擇貨幣補償?shù)榷嘣仓梅绞健?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，與2020年11月相關(guān)通知相比，此次鄭州提出要“大力推進安置房貨幣化安置”，顯然語氣更強，意義也不同。

事實上，鄭州房地產(chǎn)市場情況不容樂觀。據(jù)58研究院統(tǒng)計，自2019年以來，鄭州新房銷量持續(xù)下跌，2021年全年新房銷量不及2018年的一半。尤其是2021年下半年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷、特大暴雨以及疫情反復(fù)的影響，鄭州樓市成交明顯萎縮。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州主城區(qū)新建商品住宅成交規(guī)模928萬平方米，同比下降12.1%；2022年1月，新房成交37.9萬平方米，同比下降9.0%。

在價格方面，據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，2021年8月至2022年1月，鄭州新建住宅價格、二手房價格持續(xù)下跌。

不只是鄭州，整個河南省的商品房成交規(guī)模也在下滑。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年河南省商品房銷售面積1.3億平方米，同比下降5.8%；土地方面，河南省住宅用地共成交1.3億平方米，同比下降25.8%。

“鄭州再提動遷群眾貨幣化安置，將釋放一定規(guī)模的市場化需求，需求增加將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，有利于房價趨穩(wěn)?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。

對房地產(chǎn)拉動效果明顯

業(yè)內(nèi)人士認為，從政策效力來看，降低房貸首付比例和利率的刺激效果比較強，但都比不上棚改貨幣化。

實際上，棚改貨幣化安置曾成為上輪樓市周期快速去庫存的引擎。2015年前后，全國多地商品房庫存高企，成交萎靡不振。為了有效化解三四線城市商品房庫存問題，2015年多部門連續(xù)出臺政策推動棚改貨幣化。

根據(jù)財通證券研究報告，棚改貨幣化在2015年收效顯著，貨幣安置化比例提高到30%，2016年貨幣安置化比例達到48.5%。另據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2016年全國實際完成棚戶區(qū)建設(shè)606萬套，其中貨幣化安置比例為48.9%，消化庫存2.5億平方米。

不過，棚改貨幣化在起到快速去庫存作用的同時，也帶動了三四線城市房價明顯上漲。

而鄭州房地產(chǎn)市場也曾受益于棚改貨幣化，2016年7月，鄭州曾連發(fā)兩份文件推進棚改貨幣化安置，居民購房需求被激發(fā)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2016年鄭州主城八區(qū)商品住宅成交量約1443.7萬平方米，同比增加約54.32%。

也是在2016年，鄭州房價出現(xiàn)連漲，主城區(qū)成交均價突破萬元，同比上漲約11.25%。與此同時，土地單價、總價不斷被刷新。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2016年鄭州主城范圍內(nèi)土地成交總建面約2962.9萬平方米，同比增加約54.23%，土地平均溢價率約為31.23%，同比增長約82.51%。

2018年以來，隨著監(jiān)管部門逐步收緊棚戶區(qū)改造政策，各地的棚改貨幣化安置逐漸退潮。2019年，全國棚改套數(shù)大幅下降，不少城市，尤其是三四線城市房價也隨即停漲。

對于鄭州最近再提“大力推進安置房貨幣化安置”，張波認為，貨幣化安置是提升購買力的重要手段，會快速創(chuàng)造大量購房需求，雖然2016年全國層面的棚改貨幣化階段已經(jīng)過去，但鄭州依然存在舊城改造空間，可以落實貨幣化安置政策。

業(yè)內(nèi)專家告訴記者，棚改貨幣化安置對樓市影響的大小，還需視其規(guī)模及節(jié)奏。

“從釋放需求總量的角度看，鄭州此次更加側(cè)重已經(jīng)首套房安置的人群，相比于2016年那波貨幣化安置，規(guī)模上有一定弱化；與此同時，經(jīng)歷前些年的大規(guī)模棚改后，整體的棚改體量亦有收縮。綜合來看，此次貨幣化安置對房價上漲的拉動作用，相比于之前或有限。”陳文靜表示。

值得一提的是，今年以來多地對樓市調(diào)控政策進行了調(diào)整。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2022年1月至2月中旬，已經(jīng)有超過45個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。

“整體看，樓市政策寬松是市場發(fā)展趨勢，預(yù)計會有越來越多的城市放松調(diào)控，而房地產(chǎn)也有望逐漸在今年3-4月開始企穩(wěn)，特別是一二線城市預(yù)計將率先出現(xiàn)市場小陽春?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。

標簽：貨幣化安置