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深度解讀！從上半年土拍，看懂廣州樓市未來(lái)走向-世界最資訊

2023-06-25 10:06:46 來(lái)源：廣州房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)小張

為何近期房企如此熱衷于搶地？

(資料圖片)

單看廣州最近幾宗土拍，有種讓人夢(mèng)回2021年的錯(cuò)覺(jué)。從荔灣羊城食品廠，到迎賓路、長(zhǎng)隆、嘉禾望崗、番禺好又多、番禺客運(yùn)站，再到最新的天河地王員村一橫路地塊。全員搖號(hào)。

搖號(hào)頻發(fā)的背后，是信心回歸、ZF讓利、房企自身拿地策略、地塊自身素質(zhì)等綜合因素合力。

但如果更深度探討，會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)并不簡(jiǎn)單。

一一剖析。

1.供地?cái)?shù)量縮減，但優(yōu)質(zhì)地塊占比增加。

有無(wú)發(fā)現(xiàn)，以往供地最多的增城，今年幾乎沒(méi)怎么露臉，好不容易有一宗地，還沒(méi)等開(kāi)拍就終止出讓了。（注：新塘廣園快速路南側(cè)18101226A23035號(hào)地塊）

不過(guò)，雖然少了遠(yuǎn)郊地塊數(shù)量撐場(chǎng)，近郊和中心區(qū)倒是有不少好地上線。

番禺，就是典型案例。

迄今為止8宗搖號(hào)地塊，5宗都在番禺。

2 .地塊利潤(rùn)空間可控，房企拿地積極性提高。

細(xì)看這些搖號(hào)地塊，要么是“小而精”，要么是“實(shí)力過(guò)硬”，這也意味著，開(kāi)發(fā)難度低、成本可控、回報(bào)率高等優(yōu)勢(shì)。

可以看到，現(xiàn)在房企拿地邏輯有變：從此前的跟隨市場(chǎng)，到現(xiàn)在的“ 一心求穩(wěn) ”。

具體表現(xiàn)為更傾向于 “快銷(xiāo)”模式，開(kāi)發(fā)快、入市快、去化快。

就拿荔灣兩宗地來(lái)說(shuō)，食品廠地塊12家房企爭(zhēng)搶?zhuān)鴺蜩鞔蠼值貕K則底價(jià)成交。

顯然，比起中心區(qū)這個(gè)IP，房企更在意后期利潤(rùn)問(wèn)題。

3.多數(shù) 房企土地儲(chǔ)備不足，背負(fù)業(yè)績(jī)壓力。

截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地儲(chǔ)備總面積22億平方米，較2021年末下降12%。其中，土地儲(chǔ)備面積超1億平方米的企業(yè)，僅有5家。

（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）

順帶一提，高土儲(chǔ)房企基本都是國(guó)企和央企，少數(shù)的“有錢(qián)”玩家。而目前廣州“集中供地”基本名存實(shí)亡，隨心掛地，誰(shuí)也不知道錯(cuò)過(guò)今天這宗地，還能不能遇上更好的它？

所以，面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊，房企不約而同的采取同一策略：

搶。

但是大家都搶?zhuān)罱K花落誰(shuí)家，比的便不是財(cái)力而是運(yùn)氣。

土拍火了，樓市卻還是溫水？

土地，能窺見(jiàn)城市發(fā)展的方向。不同于2021年的土拍帶火樓市，這次土拍熱度卻沒(méi)能向上傳導(dǎo)。究其源頭，主要還是出在房企和大環(huán)境上。首先，資金狀態(tài)良好的房企普遍不多。正如上文提到的，大肆拿地的多為國(guó)企央企，而民企呢，受限于資金壓力，能保住現(xiàn)金流不斷已是萬(wàn)幸，誰(shuí)還敢拿地？房地產(chǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除濱江、眾安等極少數(shù)房企的2022年總土儲(chǔ)貨值同比增長(zhǎng)了13%和10%以外，幾乎所有民企的土儲(chǔ)規(guī)模都顯著減少。

但暫停拿地，并不能解決房企的根本問(wèn)題，反而會(huì)陷入 “越不拿地越難賣(mài)” 的困境。于是，在近期土拍中，我們又看到了民企身影。例如，拿下迎賓路地塊的南通亞倫、番禺好又多地塊的路勁地產(chǎn)....... 相比其它城市，民企更愿意把有限土儲(chǔ)預(yù)算“押寶”在廣州身上。這不側(cè)面說(shuō)明，民企看好廣州樓市未來(lái)發(fā)展嗎？隨著民企的入局，未來(lái)土拍市場(chǎng)，也將從“寡頭時(shí)代”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤岸囝^時(shí)代”。百家爭(zhēng)鳴，才能欣欣向榮。

再來(lái)看樓市大環(huán)境層面。

此前土拍之所以能帶火樓市，很大一部分原因在于“ 市場(chǎng)預(yù)期” 。市場(chǎng)火，意味著拿地不愁賣(mài)，也意味著有利可圖。反之，市場(chǎng)下行，拿地不能保證去化，哪個(gè)房企會(huì)做賠本買(mǎi)賣(mài)呢？在這方面，杭州ZF就做的很到位。根據(jù)克而瑞此前統(tǒng)計(jì)，杭州第三批集工供地成功出讓地塊的平均房地差為13917元/平，給足房企利潤(rùn)空間。整體而言，光靠土拍就想把市場(chǎng)捂熱，難。但隨著政策釋放、房貸利率下調(diào)等利好的加碼，仍有望拉動(dòng)市場(chǎng)，帶來(lái)寶貴的信心。

土拍“常態(tài)化”，意味著什么？

眾所周知，土拍冷熱與樓市現(xiàn)狀息息相關(guān)。

當(dāng)土拍回歸常態(tài)化，自然也會(huì)有些許不同。

于房企而言，從賺“快錢(qián)”向賺“慢錢(qián)”轉(zhuǎn)變。其中最大的一個(gè)變化，便是更注重產(chǎn)品力的提升。

就拿迎賓路地塊來(lái)說(shuō)，龍湖操盤(pán)，選擇打造為旗下高端產(chǎn)品系—— 御湖境。

其實(shí)以地塊的條件，做剛需產(chǎn)品，或許更容易被市場(chǎng)接受，但其仍舊選擇改善賽道。

這并非個(gè)例，如今廣州新房，改善產(chǎn)品比比皆是，各大房企紛紛拿出自家高端產(chǎn)品一拼高下。

在不久的將來(lái)，廣州將迎來(lái) “產(chǎn)品力至上” 的時(shí)代。

于購(gòu)房者而言，產(chǎn)品力有望成為衡量房產(chǎn)價(jià)值的又一標(biāo)的。

產(chǎn)品越卷，買(mǎi)家越受益。

它可以為買(mǎi)家過(guò)濾掉一部分“用心做營(yíng)銷(xiāo)，用腳做產(chǎn)品”的開(kāi)發(fā)商；又或是能提高開(kāi)發(fā)商交付標(biāo)準(zhǔn)，增加居住舒適度等等。

當(dāng)土拍回歸常態(tài)化，對(duì)市場(chǎng)，對(duì)買(mǎi)家，都是一次全新的機(jī)遇。