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高層定調(diào)！樓市 絕地大反攻

來(lái)源：葉檀財(cái)經(jīng)

文/顧天杰

重磅政策 接二連三


(資料圖片僅供參考)

平地一聲雷。

兩場(chǎng)重磅會(huì)議，一份重要文件，幫助房地產(chǎn)翻開(kāi)嶄新一頁(yè)。

7月27日，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。

這次主要討論了建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來(lái)自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的多家國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)發(fā)表了真實(shí)感受，給出了一系列建議。

住建部倪虹部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：

1.要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的積極作用。 2.要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求。進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。 3.繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

市場(chǎng)最關(guān)注的莫過(guò)于：認(rèn)房不認(rèn)貸

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，目前只要你的名下有一套房，無(wú)論是不是貸款、有沒(méi)有還清房貸，之后買(mǎi)房一律按照二套房標(biāo)準(zhǔn)審批貸款。

而這次住建部強(qiáng)調(diào)的是，只要買(mǎi)家名下已經(jīng)沒(méi)有房產(chǎn)，那么依舊可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)審批貸款。

這么做的好處在于，大幅加速市場(chǎng)上的置換需求，減少買(mǎi)房者的資金壓力。

上海自2016年起開(kāi)始實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸，當(dāng)時(shí)被媒體稱(chēng)為：

史上最嚴(yán)調(diào)控新政

在認(rèn)房又認(rèn)貸的前提下，假設(shè)業(yè)主置換，賣(mài)一套買(mǎi)一套。

他把自家房子從原來(lái)60平米置換成90平米，在貸款審批的時(shí)候必須要付70%的首付，房貸利率為5.25%。

假設(shè)認(rèn)房不認(rèn)貸落地，那么賣(mài)一買(mǎi)一的首付資金比例立刻下降到35%，房貸利率也同步下降。

我們參考貝殼找房的數(shù)據(jù)，上海浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)浦東朱家灘小區(qū)，兩室一廳68平米的房子，總價(jià)600萬(wàn)左右，對(duì)口明珠A優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)區(qū)。

（開(kāi)發(fā)浦東小區(qū)價(jià)格 來(lái)源：貝殼找房）

假設(shè)新落戶(hù)的上海人張三想為孩子在浦東買(mǎi)這樣一套房子，在認(rèn)房又認(rèn)貸的前提下，他從其他區(qū)的首套房置換到浦東的首付和利率成本大約是：

600萬(wàn)*0.7=420萬(wàn)首付，再加上稅費(fèi)和5.5%的房貸利率。

假設(shè)認(rèn)房不認(rèn)貸落地，張三的賣(mài)一買(mǎi)一置換成本下降到：

600萬(wàn)*0.35%=210萬(wàn)首付，再加上稅費(fèi)以及4.55%的房貸利率。

兩者首付相差210萬(wàn)，原本不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，如今難度大大降低了。

北京的情況也類(lèi)似，按照過(guò)去的政策二套房貸款認(rèn)定首付比例高達(dá)80%，房貸利率高達(dá)5.25%，假設(shè)改為認(rèn)房不認(rèn)貸，首付比例立刻降低到35%，房貸利率變?yōu)?.75%。

在這之前，7月24日高層也有一場(chǎng)重要會(huì)議。

在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的方面，會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。

適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

這是一劑強(qiáng)心針。

所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，具體來(lái)說(shuō)就是：

1.買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)力下降 2.投資客逐漸離場(chǎng) 3.二手房掛牌量大增 4.市場(chǎng)觀望情緒濃重 5.樓市總規(guī)模見(jiàn)頂回落

既然增量房產(chǎn)無(wú)論是建設(shè)還是需求都在回落，那就把重心重新挪回到居住質(zhì)量上來(lái)。

也就是一周前審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

文件已經(jīng)明確，城中村改造的重點(diǎn)在于改，而不是拆。

主城區(qū)常住人口超過(guò)1000萬(wàn)被定義為超大城市，城區(qū)常住人口在500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間，則稱(chēng)為特大城市。

比如深圳的城中村和握手樓眾多，它們成了外來(lái)打工人口落地深圳的第一站。

城中村一方面提供了廉價(jià)、簡(jiǎn)陋的居住環(huán)境，同時(shí)房屋整體破舊密集、公共服務(wù)幾乎為零、有些還有治安問(wèn)題。

中國(guó)在2016年之后展開(kāi)大規(guī)模貨幣化安置，城中村大量被拆遷，三四線(xiàn)棚改占比高達(dá)80%以上。

棚改的資金來(lái)源與最大功臣是央行主導(dǎo)的抵押補(bǔ)充貸款PSL，一個(gè)神奇的政策工具，解決了錢(qián)這個(gè)最大的問(wèn)題。

具體的操作模式為：

一、首先央行向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款 二、國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)貸款 三、地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚改居民發(fā)補(bǔ)償 四、政府安排好拆遷與賣(mài)地找到開(kāi)發(fā)商接盤(pán) 五、地方政府賣(mài)地獲得資金后還國(guó)開(kāi)行貸款 六、國(guó)開(kāi)行貸款最終還給央行形成資金閉環(huán)

很多自媒體一廂情愿地把這一次的超大特大城市改造，解讀為棚改2.0版本，恨不得明天全國(guó)樓市開(kāi)始新一輪普漲。

這既不可能，也不適合樓市現(xiàn)狀。

新常態(tài)下，政府將聯(lián)合監(jiān)管部門(mén)，朝著一個(gè)方向去努力：

激活購(gòu)買(mǎi)力，降低買(mǎi)房成本，提升房屋質(zhì)量。

房子 一座圍城

不久前有網(wǎng)友在上海一個(gè)本地論壇上，發(fā)了一段對(duì)上海中產(chǎn)階層的定義：

3000萬(wàn)固定資產(chǎn)、兩套房、家庭年收入70萬(wàn)

網(wǎng)友們紛紛表示我看不懂，但我大受震撼。

（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

絕大部分新晉上海家庭，房子通常也就400萬(wàn)到800萬(wàn)之間，居住在80、90年代樓齡的老破小里是很正常的事情，能買(mǎi)得起核心地段三室一廳那是極少數(shù)。

于是很多人吐槽：

上海人 只是有房而已，真的沒(méi)那么多現(xiàn)金流。

他們手里的房子只能出租，在當(dāng)下市場(chǎng)下行的情況下無(wú)法迅速變現(xiàn)，每天都在虧損。

于是很多新上海人開(kāi)始積極自救，甚至來(lái)了一輪反向置換。

過(guò)去的置換套路是：

60平米換90平米再換120平米，郊區(qū)換到市區(qū)、三房換到四房，為了改善生活提升居住品質(zhì)不斷向上海市中心置換。

如今的置換方法是：

把手里的老破小賣(mài)了，或者把一套100平米的核心地段大平層賣(mài)掉，置換到邊緣地區(qū)的一套80平米兩室一廳，一家人手里扣掉交易成本，還能剩下小幾十萬(wàn)不等。

說(shuō)人話(huà)就是：

大丈夫能屈能伸，買(mǎi)得起大平層，也住得慣老破小。

10年之前，提及中國(guó)樓市買(mǎi)房策略，市場(chǎng)上大部分專(zhuān)家、自媒體都會(huì)告訴你一句話(huà)：

加杠桿

搏一搏，單車(chē)變摩托。

（來(lái)源：B站）

于是各種炒房策略與理論層出不窮，很多人依靠一套房和各種空手套白狼技巧，賺到了人生中第一桶金。

一位炒房圈知名大V甚至發(fā)明了一個(gè)新詞：

全職炒房

他把自己的經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為方法論，三個(gè)最關(guān)鍵的步驟是：

1.利用多張信用卡循環(huán)套取完成原始積累 2.利用養(yǎng)流水和高評(píng)方法，循環(huán)獲取低成本資金 3.利用多張身份證和假離婚等方式，破解限購(gòu)障礙。

莎士比亞在《羅密歐與朱麗葉》中曾經(jīng)寫(xiě)下：

這些殘暴的歡愉，終將以殘暴終結(jié)。

房子對(duì)于中國(guó)普通家庭來(lái)說(shuō)，早就成了一座圍城。

外面的人想進(jìn)去，里面的人出不來(lái)。

如今，城里城外的相互對(duì)視。

走，還是不走？該怎么走？

高層已經(jīng)給出了參考答案。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開(kāi)資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

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